Мораторий на штрафы для застройщиков отменен: что теперь могут требовать дольщики

С 1 января 2026 года в России изменились правила взыскания неустойки с застройщиков. Временный запрет на начисление санкций за нарушение обязательств по договорам долевого участия больше не действует в прежнем объеме. Это означает, что за новые просрочки передачи квартир дольщики снова могут требовать компенсацию.

Для покупателей новостроек это важная новость. Несколько лет многие дольщики фактически были ограничены в праве взыскать с застройщика неустойку за задержку ключей. Теперь, если срок передачи квартиры нарушен после 1 января 2026 года, у участника долевого строительства снова появляется право предъявить застройщику денежные требования.

Однако есть важные нюансы. Не все периоды просрочки включаются в расчет, а по части старых требований застройщикам предоставлена отсрочка выплат до 31 декабря 2026 года. Поэтому перед направлением претензии важно правильно определить период просрочки, сумму неустойки и правовое основание требований.

Что изменилось с 1 января 2026 года

Мораторий на начисление неустойки, штрафов, пеней и иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве действовал до 31 декабря 2025 года включительно. Постановление Правительства РФ № 326 прямо устанавливало, что отдельные периоды не включаются в расчет неустойки по ДДУ. В редакции документа указано, что период неначисления по ряду требований действовал до 31 декабря 2025 года включительно.

С 1 января 2026 года новые просрочки снова становятся основанием для начисления неустойки. Это касается ситуаций, когда застройщик должен был передать квартиру участнику долевого строительства, но не сделал этого в срок, предусмотренный договором.

При этом отсрочка по старым требованиям полностью не исчезла. По отдельным требованиям о выплате неустойки, штрафов, пеней и возмещении убытков, предъявленным к исполнению застройщику ранее, предусмотрена отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно. Это следует из действующей редакции постановления Правительства РФ № 326.

Проще говоря: новую неустойку за просрочку после 1 января 2026 года можно заявлять уже сейчас, но по старым долгам и исполнительным документам могут действовать специальные правила отсрочки.

За что дольщик может требовать неустойку

Приоритетное основание для взыскания неустойки, нарушение срока передачи квартиры. Срок должен быть указан в договоре участия в долевом строительстве. Если застройщик не передал объект в установленную дату, с первого дня просрочки возникает право на компенсацию.

Ответственность застройщика закреплена в статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Если застройщик нарушает срок передачи объекта долевого строительства, он обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку. Для граждан размер неустойки фактически рассчитывается в двойном размере от базовой ставки, то есть как 1/150 ключевой ставки Банка России от цены договора за каждый день просрочки.

Важно учитывать: в расчет не включаются периоды, на которые распространялся мораторий. Поэтому сумма требований зависит не только от цены квартиры и количества дней задержки, но и от того, на какие даты пришлась просрочка.

Как рассчитать неустойку по ДДУ в 2026 году

Для физического лица, покупавшего квартиру для личных, семейных или бытовых нужд, применяется следующая логика расчета:

Цена договора × 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ × количество дней просрочки

Но на практике расчет сложнее, потому что нужно учитывать:

1. дату, до которой квартира должна была быть передана по договору;
2. фактическую дату передачи квартиры;
3. периоды действия моратория, которые исключаются из расчета;
4. ключевую ставку, применимую для расчета;
5. наличие дополнительного соглашения о переносе сроков;
6. наличие акта приема-передачи;
7. дату направления претензии;
8. возможное снижение неустойки судом по статье 333 ГК РФ.

Если квартира должна была быть передана до 31 декабря 2025 года, но фактически не передана и после 1 января 2026 года, неустойка за период действия моратория не начисляется. Но за дни просрочки после 1 января 2026 года требование уже может быть заявлено.

Пример расчета

Цена квартиры по ДДУ — 6 000 000 рублей. Застройщик должен был передать квартиру по договору 1 января 2026 года, но фактически передал только 1 апреля 2026 года — просрочка составила 90 дней, и весь этот период приходится уже на время после отмены моратория, то есть неустойка начисляется полностью, без исключений.

Ключевая ставка Банка России, действующая на день, когда квартира должна была быть передана по договору, — 14,25% годовых.

Расчет: 6 000 000 ₽ × 1/150 × 14,25% × 90 дней = 513 000 рублей.

Если дольщик — гражданин, который купил квартиру для личных нужд, а не для бизнеса, эту сумму можно дополнительно увеличить требованием о компенсации морального вреда и потребительским штрафом за отказ добровольно удовлетворить претензию (штраф составляет 50% от присужденной судом суммы). При этом застройщик вправе просить суд снизить неустойку по статье 333 ГК РФ, если докажет, что она явно несоразмерна последствиям просрочки, — поэтому итоговая присужденная сумма может отличаться от расчетной.

Почему нельзя подписывать дополнительное соглашение без проверки

После отмены моратория застройщики могут активнее предлагать дольщикам подписать дополнительные соглашения о переносе сроков передачи квартиры. На первый взгляд такой документ может выглядеть формальностью. Но юридически он часто меняет ситуацию в пользу застройщика.

Если дольщик подписывает соглашение о переносе срока, новая дата передачи становится согласованной сторонами. В дальнейшем взыскать неустойку за прежний период может быть сложнее или невозможно, если из текста документа следует, что покупатель согласился с изменением условий договора.

Особенно внимательно нужно относиться к формулировкам:

• «стороны претензий друг к другу не имеют»;
• «участник долевого строительства согласен с переносом срока»;
• «компенсация является окончательной»;
• «дольщик отказывается от иных требований»;
• «соглашение заключено добровольно и в полном объеме урегулирует спор».

Перед подписанием такого документа лучше проверить, не теряете ли вы право на полноценную неустойку, штраф, компенсацию морального вреда и возмещение расходов.

Что делать, если застройщик задерживает передачу квартиры

Первое, что нужно сделать, проверить договор. В нем должен быть указан срок передачи объекта участнику долевого строительства. Важно отличать срок ввода дома в эксплуатацию от срока передачи квартиры дольщику. Для взыскания неустойки имеет значение именно дата передачи объекта, указанная в ДДУ.

Далее нужно собрать документы:

• договор долевого участия;
• дополнительные соглашения, если они были;
• платежные документы;
• переписку с застройщиком;
• уведомления о переносе сроков;
• акт приема-передачи, если квартира уже передана;
• фото и видео состояния объекта, если есть проблемы с качеством;
• документы о дополнительных расходах, например аренде жилья.

После этого составляется расчет неустойки и направляется досудебная претензия застройщику. В претензии нужно указать период просрочки, сумму требований, реквизиты для оплаты и срок добровольного исполнения.

Если застройщик игнорирует претензию, предлагает заниженную сумму или отказывает в выплате, следующий шаг, обращение в суд.

Можно ли взыскать больше, чем неустойку

Да, в ряде случаев дольщик может заявить не только неустойку за просрочку, но и дополнительные требования.

В иск можно включить:

• неустойку за нарушение срока передачи квартиры;
• компенсацию морального вреда;
• штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке;
• расходы на юриста;
• почтовые расходы;
• расходы на экспертизу;
• убытки, если они документально подтверждены.

Например, если из-за задержки квартиры дольщик был вынужден дольше снимать жилье, расходы на аренду можно попытаться взыскать как убытки. Но для этого нужно доказать связь между просрочкой застройщика и понесенными расходами: договор аренды, платежные документы, отсутствие другого жилья, переписку с застройщиком.

Что с требованиями по строительным дефектам

Отдельная важная тема, качество квартиры. На практике дольщики часто сталкиваются не только с нарушением сроков, но и с дефектами отделки, инженерных систем, окон, дверей, стяжки, стен, вентиляции, сантехники и электрики.

Юридически требования по срокам и требования по качеству- это разные блоки. Даже если вопрос с неустойкой ограничен мораторием или отсрочкой- это не означает, что дольщик должен принимать квартиру с браком.

Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязывает застройщика передать объект, качество которого соответствует договору, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.

Если в квартире выявлены недостатки, участник долевого строительства вправе требовать:

• безвозмездного устранения недостатков;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения расходов на устранение недостатков;
• компенсации фактически понесенных расходов на ремонт дефектов;
• в отдельных случаях, расторжения договора и возврата денег.

Особенно важно, что действующая редакция постановления Правительства РФ № 326 содержит исключение для фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков объекта. На такие расходы не распространяется отсрочка исполнения, предусмотренная для отдельных требований.

Это означает, что если дольщик реально устранил строительные дефекты за свой счет и может подтвердить расходы документами, он может требовать возмещения, не ожидая окончания 2026 года.

Как правильно принимать квартиру у застройщика

После отмены моратория на штрафы для застройщиков дольщикам стоит особенно внимательно подходить к приемке квартиры. Не нужно подписывать акт приема-передачи, если в квартире есть серьезные недостатки, а застройщик отказывается их фиксировать.

При приемке нужно проверить:

• площадь квартиры;
• стены, полы и потолки;
• окна и балконные блоки;
• входную дверь;
• электрику;
• водоснабжение и канализацию;
• отопление;
• вентиляцию;
• отделку, если квартира передается с ремонтом;
• соответствие объекта условиям договора и проектной документации.

Все дефекты нужно фиксировать письменно в акте осмотра или дефектной ведомости. Желательно делать фото и видео, а при серьезных недостатках привлекать специалиста по приемке или строительного эксперта.

Если застройщик отказывается включать дефекты в акт- это нужно зафиксировать отдельно. В дальнейшем такие доказательства помогут предъявить претензию и взыскать расходы.

Почему застройщики предлагают заниженные компенсации

После отмены моратория многие дольщики снова получили возможность требовать деньги за просрочку. Для застройщиков это означает рост финансовых рисков. Поэтому на практике покупателям могут предлагать «мировые» выплаты, бонусы, скидки на кладовые, машиноместа или небольшие компенсации в обмен на отказ от претензий.

Такие предложения не всегда плохие. Иногда добровольная выплата действительно позволяет быстрее получить деньги и не тратить время на суд. Но соглашаться стоит только после расчета полной суммы требований.

Перед подписанием соглашения нужно понять:

• какая сумма неустойки положена по закону;
• какую сумму предлагает застройщик;
• сохраняется ли право на требования по качеству;
• не отказываетесь ли вы от будущих претензий;
• не закрывает ли соглашение вопрос убытков и судебных расходов;
• можно ли взыскать больше через суд.

Если застройщик предлагает сумму в несколько раз ниже расчетной, а документ содержит отказ от претензий, подписывать его без юридической проверки рискованно.

Досудебная претензия к застройщику

Претензия, обязательный практический этап перед судом. Она показывает, что дольщик попытался урегулировать спор мирно, и дает застройщику возможность выплатить деньги добровольно.

В претензии нужно указать:

• данные дольщика;
• данные застройщика;
• номер и дату ДДУ;
• стоимость квартиры;
• срок передачи объекта по договору;
• фактическую дату передачи или указание, что квартира до сих пор не передана;
• период просрочки;
• расчет неустойки;
• требование о выплате денег;
• банковские реквизиты;
• перечень приложений.

Претензию лучше направлять способом, который позволяет подтвердить факт отправки и получения: заказным письмом с описью вложения, курьерской доставкой, через официальный электронный канал застройщика, если он предусмотрен договором или сайтом компании.

Когда нужно обращаться в суд

Обращаться в суд стоит, если застройщик:

• не ответил на претензию;
• отказал в выплате;
• предложил слишком маленькую сумму;
• затягивает переговоры;
• навязывает дополнительное соглашение;
• не устраняет строительные дефекты;
• отказывается возмещать расходы на устранение брака;
• не исполняет ранее достигнутые договоренности.

В суде можно заявить неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, расходы на юриста и иные подтвержденные убытки. Но нужно учитывать, что суд вправе снизить размер неустойки, если посчитает ее несоразмерной последствиям нарушения. Поэтому важно не просто посчитать максимальную сумму, а подготовить доказательства того, что просрочка реально нарушила права дольщика.

Частые ошибки дольщиков

Одна из главных ошибок, считать неустойку за весь период просрочки без учета моратория. Такой расчет застройщик легко оспорит, а суд может уменьшить сумму требований.

Вторая ошибка, подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков без понимания последствий. Иногда один такой документ лишает дольщика значительной части компенсации.

Третья ошибка, принимать квартиру с дефектами без фиксации недостатков. Если акт подписан без замечаний, доказывать строительный брак потом сложнее.

Четвертая ошибка, соглашаться на заниженную компенсацию без расчета. Застройщик может предложить сумму, которая выглядит привлекательной, но фактически составляет лишь малую часть того, что можно взыскать.

Пятая ошибка, затягивать с претензией. Чем раньше дольщик фиксирует нарушение и заявляет требования, тем проще контролировать сроки и доказательства.

Когда нужна помощь юриста

Юрист по спорам с застройщиками нужен не только для суда. Часто грамотная правовая позиция на этапе претензии позволяет получить деньги быстрее и избежать ошибок.

Обратиться за юридической помощью стоит, если:

• застройщик нарушил срок передачи квартиры;
• вы не понимаете, какой период просрочки можно включить в расчет;
• застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение;
• вам предлагают компенсацию ниже расчетной суммы;
• квартира передана с дефектами;
• застройщик не устраняет строительный брак;
• вы уже понесли расходы на ремонт недостатков;
• застройщик игнорирует претензию;
• нужно подготовить иск в суд;

сумма требований значительная.

Юрист поможет рассчитать неустойку, определить применимый период, подготовить досудебную претензию, проверить документы застройщика, собрать доказательства, составить иск и представить интересы дольщика в суде.

Что важно запомнить

С 1 января 2026 года дольщики снова могут требовать неустойку за новые просрочки передачи квартир. Но мораторий продолжает влиять на расчеты за прошлые периоды, а по части старых требований действует отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года.

Если квартира передана с нарушением срока, не стоит ограничиваться устными переговорами с застройщиком. Нужно проверить договор, рассчитать период просрочки, направить претензию и не подписывать документы, которые могут лишить права на компенсацию.

Если в квартире есть строительные дефекты, их нужно фиксировать отдельно. Требования по качеству объекта и фактически понесенные расходы на устранение недостатков могут предъявляться независимо от спора о сроках.

Чем точнее подготовлены расчет, претензия и доказательства, тем выше шанс взыскать с застройщика положенную компенсацию.

FAQ

Можно ли взыскать неустойку с застройщика после 1 января 2026 года?

Да. Если просрочка передачи квартиры возникла после 1 января 2026 года, дольщик вправе требовать неустойку с застройщика. При этом периоды, на которые распространялся мораторий, не включаются в расчет. Поэтому перед подачей претензии важно правильно определить даты просрочки и сумму требований.

Нужно ли ждать конца 2026 года, чтобы требовать деньги с застройщика?

Не всегда. По части старых требований действительно действует отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года. Но если просрочка возникла после 1 января 2026 года, компенсацию можно требовать сразу. Также не нужно ждать окончания года, если речь идет о фактически понесенных расходах на устранение строительных недостатков.

Что делать, если застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение?

Не стоит подписывать документ без проверки. Дополнительное соглашение может изменить срок передачи квартиры, зафиксировать отказ от претензий или ограничить сумму компенсации. Перед подписанием нужно рассчитать возможную неустойку и проверить, не лишает ли соглашение права на дальнейшие требования к застройщику.

Правовая основа материала

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ : ред. от 26.12.2024 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1, ч. 1. — Ст. 40. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/
2. О защите прав потребителей : Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 : ред. от 08.08.2024 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 3. — Ст. 140. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ : ред. от 08.08.2024 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая : Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ : ред. от 08.08.2024 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
5. Об установлении особенностей применения неустойки, штрафа, пени, иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве : постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 : ред. от 30.12.2025. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_472727/
6. О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 : постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2025 № 2227. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_494552/
7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ : ред. от 08.08.2024 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 46. — Ст. 4532. — URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/

Примечание:

Информация в статье носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Возможность взыскания неустойки, убытков и компенсации с застройщика зависит от условий договора, периода просрочки, действия моратория, подписанных соглашений и доказательств по конкретному делу. Перед направлением претензии или подписанием документов от застройщика рекомендуется получить консультацию юриста.